Σύμφωνα με την έκθεση του διοικητής της ΤτΕ για το 13:
Tο διάστημα 2010-2013 oι εντεινόμενες πιέσεις
στις εμπορικές αξίες, τις τιμές και τα μισθώματα
τόσο των οικιστικών όσο και των επαγγελματι-
κών ακινήτων ήταν το βασικό χαρακτηριστικό
της αγοράς ακινήτων, καθώς η σημαντική υπο-
χώρηση της ζήτησης δημιούργησε υπερβάλ-
λουσα προσφορά. Η πτώση της ζήτησης μπορεί
να αποδοθεί κυρίως στη δραματική αύξηση της
ανεργίας και τη μείωση του διαθέσιμου εισο-
δήματος των νοικοκυριών, στην αύξηση της
φορολογίας των ακινήτων και την, έως πρό-
σφατα τουλάχιστον, σημαντική αστάθεια του
φορολογικού πλαισίου, καθώς και στην
έλλειψη ρευστότητας με δεδομένους τους
αυστηρότερους όρους τραπεζικής χρηματοδό-
τησης. Επιπλέον, οι προσδοκίες για περαιτέρω
αποκλιμάκωση των τιμών είχαν και έχουν
δυσμενή αντίκτυπο στην ελληνική κτηματαγορά.
Στην αγορά των κατοικιών, η μείωση των τιμών
συνεχίστηκε με υψηλούς ρυθμούς από το 2011
και μετά.3 Στοιχεία που συλλέγονται από τα
πιστωτικά ιδρύματα δείχνουν ότι οι τιμές των
διαμερισμάτων υποχώρησαν σωρευτικά από
το 2008 (μέσο επίπεδο) έως το τελευταίο τρί-
μηνο του 2013 κατά 33,4%. Τα στοιχεία που
συγκεντρώνονται από τα κτηματομεσιτικά
γραφεία δείχνουν ακόμη μεγαλύτερη μείωση.
Η υποχώρηση των τιμών ήταν εντονότερη στα
δύο μεγάλα αστικά κέντρα (Αθήνα: -35,8%
και Θεσσαλονίκη: -37,1%) έναντι των άλλων
μεγάλων πόλεων (-30,9%) και των λοιπών
περιοχών (-29,4%), καθώς και για τα μεγα-
λύτερου εμβαδού ακίνητα στις σχετικά ακρι-
βότερες περιοχές της χώρας.
3 Έως το τέλος του 2011 οι τιμές των διαμερισμάτων και κυρίως των
νεόδμητων, που διατίθενται προς πώληση κυρίως από κατασκευ-
αστές, χαρακτηρίζονταν από σχετική ανθεκτικότητα, στην οποία
εκτιμάται ότι συνέβαλαν το υψηλό ποσοστό ιδιοκατοίκησης, ο
μεγάλος αριθμός των πολύ μικρών επιχειρήσεων οικογενειακού
χαρακτήρα που δραστηριοποιούνται στην κατασκευή κατοικιών,
η υψηλή κερδοφορία των επιχειρήσεων αυτών πριν από την τρέ-
χουσα κρίση και η μικρή εξάρτησή τους από τον τραπεζικό δανει-
σμό, το υψηλό κόστος συναλλαγών (φορολογία μεταβιβάσεων,
συμβολαιογραφικά και δικηγορικά έξοδα κ.λπ.), το αυξανόμενο
κόστος κατασκευής που δυσχεραίνει την αντικατάσταση του δια-
θέσιμου αποθέματος κατοικιών, η αυξημένη εμπιστοσύνη των
ελληνικών νοικοκυριών προς την ακίνητη περιουσία κ.ά.
Κατά την περίοδο της κρίσης καταγράφεται
στροφή του αγοραστικού ενδιαφέροντος των
νοικοκυριών προς παλαιότερα ακίνητα,
μικρότερου εμβαδού και χαμηλότερης αξίας,
σε μεσαίου κόστους περιοχές. Σημειώνεται
επίσης αύξηση του ποσοστού των συναλλαγών
με μετρητά και του μεριδίου των μετρητών στη
συνολική χρηματοδότηση της απόκτησης ακι-
νήτων. Τα αποτελέσματα της τριμηνιαίας
έρευνας κτηματομεσιτικών γραφείων και συμ-
βούλων ακίνητης περιουσίας από την Τρά-
πεζα της Ελλάδος δείχνουν ότι το 2013 μόλις
το 17% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε
με τη συμμετοχή τραπεζικού δανεισμού (ένα-
ντι 82% στις αρχές του 2009), ενώ το μέσο
ποσοστό δανειοδότησης ανήλθε σε περίπου
35% επί της συνολικής αξίας του ακινήτου
(έναντι 70% στις αρχές του 2009). Επιπλέον,
η μέση περίοδος αναμονής για τη διάθεση των
προσφερόμενων προς πώληση ακινήτων
υπερδιπλασιάστηκε στην περίοδο της κρίσης
(από περίπου 5 μήνες στις αρχές του 2009 σε
περίπου ένα έτος το 2013), ενώ αυξήθηκε
σημαντικά το μέσο ποσοστό της έκπτωσης επί
της αρχικής τιμής (από 12,6% σε 20,7% αντί-
στοιχα).4
Ο κλάδος των επαγγελματικών ακινήτων
εμφανίζει επίσης δραματική συρρίκνωση τα
τελευταία έτη, με σημαντικές πιέσεις για επα-
ναδιαπραγμάτευση και μείωση των ενοικίων,
ιδίως σε συνοικιακά εμπορικά ακίνητα, σε
αποθηκευτικούς χώρους και σε λιγότερο πλε-
ονεκτικά κτίρια γραφείων. Τόσο οι μισθωτι-
κές όσο και οι αγοραίες αξίες συρρικνώθηκαν
περαιτέρω το 2013, με μέσο ετήσιο ρυθμό
-16,3% και -16,9% αντίστοιχα (στοιχεία από
την έρευνα κτηματομεσιτικών γραφείων).
Αμυδρά σημάδια σταθεροποίησης καταγρά-
φονται στην αγορά των καταστημάτων, η
οποία έχει υποστεί και τις μεγαλύτερες πιέ-
σεις από την αρχή της τρέχουσας κρίσης. Θετι-
κές προσδοκίες καταγράφονται για τον τομέα
των τουριστικών ακινήτων και της παραθερι-
στικής κατοικίας, ενώ ορισμένες ενδείξεις
κινητοποίησης ξένων επενδυτικών κεφαλαίων
προκύπτουν από τη συμμετοχή τους στο μετο-
χικό κεφάλαιο ελληνικών Ανωνύμων Εταιριών
Επενδύσεων Ακίνητης Περιουσίας (ΑΕΕΑΠ).
Σε όλη την περίοδο της τρέχουσας κρίσης,
παράλληλα με την έντονη συρρίκνωση της επι-
χειρηματικής δραστηριότητας καταγράφεται
μειούμενη ζήτηση επαγγελματικών ακινήτων
και στροφή των επιχειρήσεων προς φθηνό-
τερη επαγγελματική στέγη. Έτσι, η αγορά
χαρακτηρίζεται από υπερβάλλουσα προ-
σφορά, με αύξηση των κενών εμπορικών
καταστημάτων και γραφείων, δραματική μεί-
ωση των συναλλαγών και πτωτική τάση των
τιμών. Οι περιορισμοί από την πλευρά της
χρηματοδότησης, σε συνδυασμό με την αβε-
βαιότητα στο οικονομικό περιβάλλον, συντη-
ρούν τη σχετική επιφυλακτικότητα των επεν-
δυτών. Πάντως, κατά τη διάρκεια του 2013 έγι-
ναν μεμονωμένες συμφωνίες αγοραπωλησίας
ακινήτων μεγάλης αξίας, με τις οποίες υπο-
λογίζεται ότι τοποθετήθηκαν στην ελληνική
αγορά επαγγελματικών ακινήτων περισσό-
τερα από 1 δισεκ. ευρώ. Δραστήριες αποδεί-
χθηκαν και οι ΑΕΕΑΠ, καθώς το νέο θεσμικό
πλαίσιο για τις ΑΕΕΑΠ (Ν. 4141/2013) εισή-
γαγε σημαντικές βελτιώσεις και έδωσε πρό-
σθετα κίνητρα. Τα κίνητρα αυτά αναμένεται
να δώσουν περαιτέρω ώθηση στο θεσμό και
να προκαλέσουν το επενδυτικό ενδιαφέρον,
ενώ είναι πιθανόν να οδηγήσουν και στην
εμφάνιση νέων σχημάτων.
Μετά από καθυστερήσεις πολλών ετών, γίνο-
νται πλέον αξιόλογες προσπάθειες για την
αξιοποίηση σημαντικών εκτάσεων και ακινήτων
του Δημοσίου, αν και ο ρυθμός υλοποίησης του
σχετικού προγράμματος παραμένει βραδύς
και τα ταμειακά έσοδα χαμηλά. Οι σημαντι-
κότερες συμφωνίες που έχουν ολοκληρωθεί
μέχρι σήμερα περιλαμβάνουν την αξιοποίηση
του Διεθνούς Κέντρου Ραδιοτηλεόρασης
(IBC) στο Δήμο Αμαρουσίου, την έκταση της
Κασσιόπης στην Κέρκυρα, την πώληση των
πέντε ακινήτων του εξωτερικού (Λονδίνο,
Βρυξέλλες, Τασκένδη, Βελιγράδι και Λευκω-
σία), ενώ υπό οριστικοποίηση βρίσκεται και
η συμφωνία για την αξιοποίηση των ακινήτων
στο Παλιούρι της Χαλκιδικής. Η πιο σημα-
ντική πάντως από τις αξιοποιήσεις που έχουν
δρομολογηθεί σχετίζεται με την πρόσφατη
συμφωνία για την εκμετάλλευση και ανάπτυξη
της έκτασης του Αστέρα Βουλιαγμένης, η
οποία εκτιμάται ότι θα δημιουργήσει σημα-
ντικού ύψους προστιθέμενη αξία.
Η ταχεία ολοκλήρωση των επιμέρους διαδι-
κασιών αξιοποίησης δημόσιων εκτάσεων και
ακινήτων που έχουν δρομολογηθεί (έκταση
του πρώην αεροδρομίου του Ελληνικού, περι-
φερειακά αεροδρόμια και λιμάνια κ.ά.) έχει
πολύ μεγάλη σημασία, καθώς οι εν λόγω συμ-
φωνίες αναμένεται να προσελκύσουν πρό-
σθετα κεφάλαια και κυρίως να δώσουν το
κατάλληλο θετικό μήνυμα προς τους διεθνείς
επενδυτές και τις αγορές.
Η ενίσχυση της ζήτησης και του επενδυτικού
ενδιαφέροντος για την ελληνική αγορά ακινή-
των προϋποθέτει ωστόσο και μια σειρά παρεμ-
βάσεων για τον περιορισμό της γραφειοκρα-
τίας και της πολυπλοκότητας του υφιστάμενου
πολεοδομικού θεσμικού πλαισίου. Η γραφει-
οκρατία που χαρακτηρίζει την ελληνική κτη-
ματαγορά, ο μεγάλος αριθμός υποχρεωτικών
από το νόμο διαδικασιών και επιβαρύνσεων
(παράσταση δικηγόρων παρά την πρόσφατη
μερική άρση της υποχρεωτικότητας, αμοιβές
συμβολαιογράφων, πιστοποιητικό μηχανικού,
ενεργειακό πιστοποιητικό και, πρόσφατα,
πιστοποιητικό Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακι-
νήτων κ.λπ.), σε συνδυασμό με την ασάφεια
των πολεοδομικών κανονισμών και τις πολλα-
πλές παραβάσεις του, την έλλειψη ενός στα-
θερού και σαφούς πλαισίου χωροταξικού σχε-
διασμού και χρήσεων γης, καθώς και την ανυ-
παρξία πλήρους και ακριβούς κτηματολογίου,
αποτελούν ορισμένους ακόμη παράγοντες που
αποθαρρύνουν τη ζήτηση και συχνά αποτρέ-
πουν την ολοκλήρωση επενδυτικών συμφωνιών
με ενδιαφερόμενους επενδυτές από το εξωτε-
ρικό. Πολλά από τα προβλήματα αυτά, σε συν-
δυασμό με την ελλιπή καταγραφή των ακινήτων
του Δημοσίου, δυσχεραίνουν και την αξιοποί-
ηση της ακίνητης περιουσίας του τελευταίου.
Η προοπτική ανάκαμψης της ελληνικής κτη-
ματαγοράς εξαρτάται, μεταξύ άλλων, από την
περαιτέρω βελτίωση των προσδοκιών των επι-
χειρήσεων και των νοικοκυριών, τη βελτίωση
των συνθηκών χρηματοδότησης από το τραπε-
ζικό σύστημα, καθώς και από τον περιορισμό
της αβεβαιότητας και την ενίσχυση των προο-
πτικών ανάκαμψης της ελληνικής οικονομίας.
Η φορολογική επιβάρυνση της ακίνητης περι-
ουσίας στη διάρκεια της τρέχουσας κρίσης έχει
επιτείνει την ύφεση στην αγορά ακινήτων και
έχει αποθαρρύνει σημαντικά τη ζήτηση.
Μάλιστα, η στρέβλωση, η οποία προκαλείται
από την ύπαρξη αντικειμενικών αξιών που σε
πολλές περιπτώσεις (π.χ. ακίνητα μεγάλου
μεγέθους σε “ακριβές” περιοχές, υποβαθμι-
σμένες περιοχές του κέντρου της Αθήνας κ.ά.)
υπερβαίνουν σημαντικά τις εμπορικές αξίες
των ακινήτων, οδηγεί σε τεχνητή υπερφορολό-
γηση της ακίνητης περιουσίας και σε περαιτέρω,
μη ορθολογική πλέον, συμπίεση των αξιών.
Οι πρόσφατες νομοθετικές ρυθμίσεις σε
σχέση με τη φορολόγηση της ακίνητης περι-
ουσίας έχουν περιορίσει την αβεβαιότητα ως
προς το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων,
ενώ η σημαντική μείωση του φόρου μεταβι-
βάσεων (στο 3%) εκτιμάται ότι θα συντελέσει
στην αύξηση της πολύ χαμηλής συχνότητας
συναλλαγών στην εγχώρια αγορά ακινήτων.5
Επιπλέον, εκτιμάται ότι στη σταθεροποίηση
της αγοράς θα συμβάλει η ρύθμιση για μερική
παράταση της αναστολής των πλειστηριασμών
για την πρώτη κατοικία το 2014, σε συνδυασμό
5 Οι πιο σημαντικές αλλαγές στη φορολογία ακινήτων που τέθηκαν
σε εφαρμογή από τις αρχές του 2014 αφορούν: (α) την εισαγωγή
του Ενιαίου Φόρου Ιδιοκτησίας Ακινήτων (ΕΝΦΙΑ – επιβάλλε-
ται πλέον σε όλα τα είδη ακινήτων συμπεριλαμβανομένων οικο-
πέδων και αγροτεμαχίων) και του συμπληρωματικού φόρου που
επιβαρύνει πρόσθετα όσους έχουν ακίνητη περιουσία άνω των
300.000 ευρώ, σε αντικατάσταση του Έκτακτου Ειδικού Τέλους
Ακινήτων (όπως μετονομάστηκε το Έκτακτο Ειδικό Τέλος Ηλε-
κτροδοτούμενων Δομημένων Επιφανειών – ΕΕΤΗΔΕ) και του
Φόρου Ακίνητης Περιουσίας (ΦΑΠ), (β) την εφαρμογή του
Φόρου Υπεραξίας ο οποίος επιβαρύνει τους ιδιοκτήτες που θα
προβούν σε πώληση ακινήτου (15% επί της διαφοράς μεταξύ της
αξίας πώλησης και της αξίας κτήσης με απομείωση ανάλογα με
τα έτη διακράτησης του ακινήτου), (γ) την ειδική πλέον φορο-
λόγηση στα εισοδήματα από ακίνητα με συντελεστή 11% (χωρίς
αφορολόγητο όριο) για εισοδήματα έως 12.000 ευρώ και 33% για
εισοδήματα άνω των 12.000 ευρώ και (δ) το Φόρο Μεταβίβασης
Ακινήτων ο οποίος μειώθηκε σημαντικά (σε 3%, από 8% για αξία
έως 20.000 ευρώ και από 10% για μεγαλύτερης αξίας ακίνητα).
Επιπλέον, επανέρχεται το “πόθεν έσχες” για την αγορά ή την
κατασκευή ακινήτων. Επισημαίνεται ότι η εφαρμογή του Φόρου
Υπεραξίας αντιμετωπίζει σημαντικά προβλήματα, με αποτέλεσμα
την αναστολή σημαντικού αριθμού μεταβιβάσεων κατά το α’
δίμηνο του 2014.
με την ουσιαστική επανασύνδεση με το τρα-
πεζικό σύστημα των νοικοκυριών που αδυνα-
τούσαν να εξυπηρετούν τα δάνειά τους και την
εισαγωγή της δυνατότητας πληρωμής σημα-
ντικά μικρότερων και ανάλογα με τις δυνα-
τότητές τους δόσεων.
Οι πτωτικές τάσεις στις τιμές των κατοικιών
είναι πιθανόν να συνεχιστούν και τα επόμενα
τρίμηνα, αλλά με σχετικά πιο συγκρατημένους
ρυθμούς, καθώς οι υψηλοί ρυθμοί μείωσης των
τιμών που είχαν καταγραφεί το 2012 και το
πρώτο εξάμηνο του 2013 έδειξαν να αμβλύ-
νονται τα δύο επόμενα τρίμηνα.